Strata Property Amendment Act (Bill 8 )

Strata Property Amendment Act (Bill 8 )已于2009年10月经BC省立法院通过,并于2010年1月正式在BC省生效.由此带给分契(共管)物业带来若干重大变化,以下就相关内容做详细分析.

尽管在相当程度上,此次改版多是涉及物业行政事务,但是在某种程度是强化了物业管理从业人员的管理力度. 本贴仅仅是就该修正版的一般性讨论, 而并非专业法律意见

1. 对业委会决议的限制;

修改前:法律仅仅禁止业主阻碍或者影响业委会在,“业主是否违法,是否应该被罚款,是否应该禁止业主进入小区康乐设施”的决策；

修改后: 法律全面禁止业主阻碍或影响业委会，在任何强制执行小区条规(bylaw)的决议.

这个很好理解,法律要充分保证业委会执行小区条规的独立性和权威性.业主不被允许参与或者阻止业委会强制执行小区条规的过程. 修改后,业委会的权利被强化和完善了. 打个比方说, 有业主违反条规,擅自将车库改为书房,业委会可直接决定每周罚款500元,而无须考虑业主的任何辩解.


2. 业委会成员利益冲突;

修改后,法律扩大了利益冲突的范围,业委会成员有任何情势,足以影响自己作为业委会成员的职责,则必须公开明示给所有业主.

举例说明,某业委会成员自己开了家维修公司,如果想推荐自家公司给小区进行维修项目,必须告知所有业主自己和这个维修公司的关系,因为选择维修公司的决定权在业委会,而自己有投票权.而在法律修改后, 就算这家维修公司不是你的,但是你会从中间接得到好处,也必须申报给业主


3. 业主要求业委会聆训;

修改后: 如果有业主需要业委会聆听自己的请求,并且上交了书面请求,那么业委会必须在接到书面请求后4周之内,召开业委会会议.同时,业委会在会议结束后的1周内,必须提供书面答复给提出该要求的业主.

在修改前,strata property act并无此规定, 而是出现在小区条规(bylaw)中,也就是说业主通过投票可以把这条从bylaw中删除. 而此次修改将此程序彻底法律化而强制执行.


4.获取小区物业文本资料;

修改前: 已经卖掉房子的业主,或者已经搬走的租客,无权要求获取小区的资料.

修改后: 已经卖掉房子的业主,或者(得到房东授权的)已经搬走的租客,有权要求获得自己居住期间的小区文本资料.

举例说明: 张先生12月30号把自己的单元卖掉了,后来突然想起在12月1号的时候小区开过一次业主大会,那么在法律修改前,他无权向管理公司要那次会议的会议记录,而法律修改后的现在他可以.当然,12月31后发生的任何事,都与他无关.


5. 投票

这个很简单,如果在AGM投票的时候出现票数相同的情况,业委会主席(或者副主席- 在主席缺席下)一票算两票. 这种情况对于特别大的物业没什么太大意义,但是对于十几户的小区,一票通常占了7-9%的票数,还是很了得的.


6.通知业主的方式

修改前: 电子邮件不算做正式的通信方式.所有开会的资料必须邮寄给业主或者送至居所.

修改后: 如果业主不住在小区里,且没有提供除了电子邮件以外的邮寄地址,那么物业公司可以将通知电邮给业主.

这个看上去给我们物业公司省了点事,其实是增加了我们的工作负担.....我恨它!


7.业主通知小区的方式

修改前: 业主通知业委会或者物业公司,只以书面形式为合法.

修改后:业主可以电邮给物业公司,而无须强制为书面.

这个绝对是给业主的福利.就冲这个,你们要多给点花篮.举例:投诉,申请等等以后一律可以用电邮了,省了很多时间和邮资.


8. Special Levy(特别费)的存放

修改后: Special levy必须单独开户存放,不得与其他资金存在一个帐户里.

这个很好理解,专款专用,避免混淆. 业委会或者业主查起帐来也一清二楚,虽然偶一直都是这么弄的,不过某些管理公司似乎之前利用这个漏洞搞了些乱帐出来,以期达到不可告人的目的.


9. 小区条规的修改

修改后: 如果通过业主大会对小区条规则进行了修改(或者增补),那么只有在田土厅注册之时才算生效.

说明: 修改前的法律很模糊,只是规定了在修改决议通过后,必须在60天内注册到田土厅,但是没有说明如果没有如期注册的后果. 举个例子: AGM上通过表决,今后小区不准再养狗, 那么在管理公司没有将这项修改注册到田土厅之前,业主还是可以买狗造成既定事实的结果,因此管理公司最好在第一时间就赶去田土厅注册.相同情况还出现在, 出租限制,年龄限制等等....


10. 小区住户年龄限制

修改前: 基于人权法的规定,小区无法对住户年龄限制强制执行.

修改后: 法律赋予了小区住户的年龄强制执行的权力.

住户的年龄限制通常出现在老年公寓等情况.


11.小区出租户数的限制

修改后: 如果租客是家庭成员,以及基于财务困难而被特许的出租,不被算在出租数量限额中.

举例说明: 小区条规只准3户同时出租,忽然有一业主破产需要将其单元出租缓解财政压力,该业主必须向业委会提出申请,并提供财务证明,如果业委会特许其出租,那么该出租不被算在3个出租限额里面.(当然也不意味着出租限额变成4了,特许只是特许). 父亲将单元出租给自己儿子,不管收不收租金,都不算是租客.


12. 争议仲裁的新规定.

修改后:如果小区的争议已经投禀致法院,那么物业无再法通过鉴定民事仲裁解决该纠纷.


13. 法院指派物业托管

修改后:除非法院有其他裁决,否则法院不可直接指派托管人员管理小区,来执行必须通过3/4以上票数才可决定的职责.

这个主要是针对漏水房,或者危房.过去法院可以直接将物业托管,强制维修政府注册的漏水房或者危房.那么修改后,法院一样可以托管,但是不可以无视某些决议必须通过3/4或以上票数才能执行.例如special levy, 拆除公共设施等.

14.业主联署召开SGM的人数底线

修改前：需要25%的业主签名要求召开Special General Meeting (SGM)

修改后：只需20%业主联署要求召开即可

这个就比较重要了，关系到解除业委会委员职务，炒掉物业公司，草坪改喷泉等临时决议。